Les seniors en perte d’autonomie sont de plus en plus nombreux à choisir de passer leurs vieux jours dans les résidences médicalisées et les EHPAD (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes). Ces logements modernes sont parfaitement adaptés à leurs besoins, non seulement en termes d’aménagement, mais aussi en matière de prise en charge. L’implantation d’une unité de soins au sein de l’établissement fait partie de l’un des principaux avantages des EHPAD par rapport aux résidences et maisons de retraite classiques. Ceux-ci sont ouverts aux investissements : en effet, comment générer des revenus à partir de ces immeubles seniors ?
Les programmes proposés par les gestionnaires de résidence
Avant tout, sachez que ces établissements pour seniors en perte d’autonomie sont administrés par des professionnels : les gestionnaires d’EHPAD. Ce sont ces derniers qui proposent les programmes aux investisseurs désireux de placer leur argent dans ce type d’immobilier qui, rappelons-le, est loué meublé. Soulignons que l’investissement en EHPAD n’est pas le même que celui se rapportant à l’immobilier classique. Voici pourquoi :
- Vous ne signez pas directement le bail avec les locataires de l’EHPAD, mais plutôt avec le gestionnaire lui-même. Cela après en avoir fait l’acquisition auprès de ce dernier.
- C’est du gestionnaire dont vous percevez les revenus locatifs, quel que soit le taux de remplissage de l’EHPAD, avec ou sans vacance locative. En effet, celui-ci s’engage à respecter les clauses du contrat, mentionnant la fréquence de la distribution des loyers et leur montant.
Les revenus issus de l’investissement
Les loyers qui proviennent des EHPAD sont des bénéfices industriels et commerciaux, puisque ceux-ci sont loués meublés. Attention donc, car vous devenez ainsi un micro-entrepreneur et devez vous soumettre aux différentes contraintes y afférentes. Par exemple, la tenue d’une comptabilité, et par conséquent, l’intervention d’un expert-comptable. Ses missions ne se limitent pas seulement à ces tâches, mais aussi au calcul de votre réduction d’impôt puisque vous êtes un loueur en meublé non professionnel (LMNP). La défiscalisation la plus intéressante provient non seulement de la déduction des charges, mais aussi et surtout de la dotation aux amortissements. Ce qui vous permettra de ne pas payer d’impôt pendant plusieurs années, tout en continuant à encaisser les revenus de la mise en location. C’est le régime réel d’imposition qui permet ces possibilités.
Les revenus des EHPAD sont stables et sécurisés dans le temps. Le vieillissement démographique réclame en effet la sortie de terre de ces établissements dédiés aux seniors dépendants, et les taux de remplissage demeurent élevés à longueur d’année. La réservation d’une chambre en EHPAD se fait à l’avance, les demandeurs de ces types de logement étant de plus en plus nombreux sur « liste d’attente.
Les points importants à vérifier avant d’acheter son appartement en EHPAD
Les EHPAD fonctionnent avec des règlementations très spécifiques, dont l’uniformisation de leur tarification qui est obligatoire, ainsi que la transparence des coûts. Cela est défini par la convention tripartite, dont la signature, elle aussi, est un passage obligé pour tous ces établissements. Ce document contractuel signé entre le représentant de l’EHPAD et les autorités publiques (ARS et Conseil départemental) est un gage de qualité : les objectifs qui y sont fixés sont mesurés au cours des audits réalisés par les agents de l’État afin de déterminer si l’établissement est conforme aux normes, s’il nécessite des ajustements. En cas de non-respect des préconisations par ces derniers, l’EHPAD risque la fermeture temporaire ou définitive.
Pour en revenir au bail commercial signé avec le gestionnaire, vigilance en ce qui concerne certaines clauses. En premier lieu, la prise en charge des travaux de réparation et de rénovation : ceux-ci sont supportés par le gestionnaire. Vérifiez également que les clauses sur les loyers contiennent les dispositions relatives à leur revalorisation.
